Markanvisning

Bakgrund och syfte

Arvika kommuns markinnehav är en viktig del av utvecklingen i kommunen avseende nya bostäder, service, verksamheter, frilufts- och rekreationsområden och andra kvaliteter. Därmed är det också ett

betydande verktyg för att uppnå kommunens vision ”Ett Arvika som glöder”. Kommunen kan genom markanvisning anvisa mark till aktörer som vill bygga i kommunen, detta kan vara så väl nya som befintliga byggherrar, exploatörer, näringsidkare eller privatpersoner. Dessa kallas fortsättningsvis i riktlinjen samlat för ”intressenter”.

Riktlinjerna syftar till att tydliggöra och synliggöra hur Arvika kommun arbetar med markanvisningar. Riktlinjerna ska därför bidra till transparens, tydlighet och likabehandling genom att skapa tydliga spelregler för vad som gäller vid markanvisningar i kommunen. Riktlinjerna är vägledande för samtliga markanvisningar som genomförs av kommunen och får endast frångås i enskilda fall om det är nödvändigt för att på ett ändamålsenligt sätt kunna genomföra ett specifikt projekt.

Alla kommuner som avser att göra markanvisningar ska ha upprättade och antagna riktlinjer för detta enligt lag om kommunala markanvisningar (SFS 2014:899). Riktlinjerna ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål för upplåtelser eller överlåtelser av mark för bebyggande, principer för markprissättning samt handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar. Riktlinjerna ska även bidra till att uppfylla Arvika kommuns lagstadgade bostadsförsörjningsansvar genom att

markanvisning används som en del i kommunens arbete med bostadsförsörjning.

Ett Arvika som glöder

Arvika kommuns vision inspirerar och pekar ut de kvaliteter som är viktiga för Arvika in i framtiden och för att bli en attraktivare kommun. Visionen konkretiseras i kommunens strategiska plan som innehåller strategiska mål och strategier i fyra olika områden:

• Invånare
• Medarbetare
• Tillväxt och utveckling
• Miljö och klimat

Det finns flera styrdokument för kommunens vision och dessa ska tas hänsyn till vid utvecklingen av bebyggelse. De politiskt antagna styrdokument som framför allt berör markanvisning är utöver den strategiska planen kommunens översiktsplan.

Den strategiska planen utgör basen för kommunens verksamhetsplanering. Översiktsplanen omfattar hela kommunen och har till syfte att visa kommunens övergripande, långsiktiga avsikter när det gäller utveckling och användningen av marken och vattnet. Översiktsplanen skapar riktlinjer för hur kommunen ska utvecklas samt vad kommunens medborgare kan förvänta sig i framtiden vad gäller den fysiska planeringen.

Definitioner

Lagen gör följande definition av begreppet markanvisning:

”Med markanvisning avses i denna lag en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande.”

Markanvisning förutsätter att marken inledningsvis ägs av kommunen. Mark som ägs av ett kommunalt bolag omfattas inte av denna definition.

Lagen definierar inte hur arbetet med markanvisning ska gå till utan kommunen är fri att själv forma sina processer så länge dessa beskrivs i fastslagna riktlinjer. De regler och styrdokument som Arvika kommun fastställt och som gäller vid tidpunkten för markanvisningen ska följas.

Oavsett var som står i kommunens reglementen och styrdokument får dock kommunen aldrig påtvinga en intressent tekniska krav, så kallade kommunala särkrav, som strider mot reglerna i 8 kap. 4a § Plan- och bygglagen (SFS 2014:900, nedan förkortad PBL).

Vissa utformningskrav för olika byggnadsverk utgör dock inte kommunala särkrav. Sådana utformningskrav kan exempelvis vara att byggnader ska ha en viss arkitektonisk utformning, höjd eller ett visst fasad- eller takmaterial. Sådant kan regleras i detaljplaner, bygglov eller andra former av avtal.

Direkt markupplåtelse eller marköverlåtelse

Lagen om riktlinjer för kommunala markanvisningar omfattar inte sådan direkt upplåtelse av mark som kommunen gör via arrende eller tomträttsavtal. Inte heller försäljning av mark genom direkt marköverlåtelse omfattas av denna lag. Skälet till detta är att en markupplåtelse eller marköverlåtelse som sker direkt inte uppfyller lagens definition på begreppet markanvisning eftersom intressenten i de fallen inte har ”ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse”. I de fall mark anvisas genom markanvisning men upplåts med tomträtt eller arrende i stället för att säljas omfattas dessa upplåtelser av riktlinjerna.

När Arvika kommun säljer en tomt för villabebyggelse till en privatperson innehåller inte försäljningsprocessen en period där köparen och kommunen förhandlar om byggnadens utformning utan tomten säljs genom en direkt marköverlåtelse. Sådana försäljningar omfattas därför inte av dessa riktlinjer.

Avtalsprocessen

En markanvisning ger som tidigare nämnt intressenten ensamrätt att enligt vissa villkor och under en begränsad tid förhandla med kommunen om förutsättningarna för en överlåtelse eller upplåtelse av ett givet markområde. En utgångspunkt för samtliga markanvisningar är att marken ska säljas till intressenten.

Markanvisning kan ske så väl på redan detaljplanelagd mark som innan eller i samband med att detaljplan tas fram. En markanvisning i Arvika kommun sker normalt i två steg, först tecknas ett markanvisningsavtal och sedan ett köpeavtal. Markanvisningsavtal är en skriftlig bekräftelse på kommunens beslut att tilldela ett visst markområde till en intressent. Avtalet är också ett bevis på att intressenten godkänner de villkor som gäller för markanvisningen och ger intressenten en trygghet att med ensamrätt förhandla med kommunen om genomförande av ny bebyggelse. I detta steg förväntas intressenten ta fram och presentera ett bebyggelseförslag för markområdet. Markanvisningsavtalets syfte är att mynna ut i ett köpeavtal.

I markanvisningsavtalet regleras kommunens och intressentens rättigheter och skyldigheter angående genomförandet av exploateringen. Avtalet anger även vilket markområde som anvisningen gäller, bebyggelsens ändamål, tider och andra förutsättningar för genomförandet. Beroende på om markområdet är detaljplanelagt eller inte kan avtalstiden och villkoren i avtalet variera, men avtalstiden är som längst två år.

Markanvisningen kan förlängas efter att avtalstiden löpt ut genom att nytt markanvisningsavtal tecknas, förutsatt att intressenten aktivt driver projektet och att förseningen inte beror på försummelse från intressenten. Markanvisningsavtal kan dock inte förlängas så att den totala avtalstiden överstiger två år, förutom om detaljplan tas fram i samband med markanvisningen och planarbetet inte hunnit slutföras inom markanvisningstiden.

En markanvisning avslutas genom att köpeavtal tecknas mellan kommunen och intressenten. Avtalet tecknas när kraven i markanvisningsavtalet uppfyllts och bygglov har beviljats för byggnationen. Avtalet reglerar samtliga villkor för överlåtelsen av marken.

Besked om markanvisning

Arvika kommun strävar efter att du som intressent ska få besked om du kan tilldelas en markanvisning så snart det är möjligt, dock senast inom tre månader. Tiden räknas från det att anbudstiden för annonserad markanvisning gått ut, alternativt från att en komplett intresseanmälan inkommit till kommunens Samhällsbyggnadsavdelning om det avser en icke annonserad markanvisning. Handläggningstiden kan variera och beror till stor del på kvaliteten på det material som skickas in till kommunen.

Framtagande av detaljplan

Om det vid en markanvisning behöver tas fram en ny detaljplan kommer intressenten och kommunen överens i markanvisningsavtalet om hur planarbetet ska genomföras. Det kan exempelvis avse ansvar för plankostnader, framtagande av utredningar och annat underlagsmaterial. I en detaljplaneprocess tas en planbeskrivning fram, i beskrivningen ska information om kommunens avsikter att ingå exploaterings- eller markanvisningsavtal, avtalens huvudsakliga innehåll och konsekvenserna av att planen genomförs med sådana avtal beskrivas. Detaljplanen kommer att tas fram i nära samarbete mellan kommunen och intressenten.

Handläggning

Arvika kommuns samhällsbyggnadsfunktion ansvarar för handläggning av markanvisningsavtal och köpeavtal samt för handläggning av detaljplan och planarbetsavtal.

En förutsättning för att ett avtal ska bli giltigt är att behörig beslutsinstans inom kommunen godkänt avtalet.

Urvalskriterier vid markanvisning

Inför en markanvisning kan kommunen ange obligatoriska krav som måste uppfyllas samt andra krav i form av utvärderingskriterier och poängsättning eller viktning för att utvärdera intressenters förslag.

För att ett anbud ska utvärderas måste de obligatoriska kraven uppfyllas. Kommunen har alltid rätt att förkasta inkomna anbud. Utvärderingen av inkomna förslag görs av en jurygrupp som kommunen utser. Vid behov kan även intressenten erbjudas en muntlig presentation av förslaget.

Nedan följer exempel på urvalskriterier i en markanvisning. Kriterierna kommer att specificeras inför varje projekt och kan vid behov kompletteras beroende på projekt och område:

• Utformning, gestaltning och arkitektur
• Materialval och färgsättning
• Upplåtelseformer
• Boendekostnad
• Markpris
• Näringsliv och arbetstillfällen
• Konkurrens och mångfald på marknaden
• Organisation och genomförandeförmåga
• Miljöhänsyn
• Klimat
• Byggnation med blandade funktioner

Markanvisningsförfarandet

Arvika kommuns mål är att möjliggöra för nya attraktiva bostäder och verksamheter. Med verksamheter avses normalt industri, handel eller kontor. Kommunen vill erbjuda mark genom markanvisning som ska syfta till ett långsiktigt bostadsbyggande och markanvändning för näringslivet.

Kommunen beslutar i varje enskilt fall om hur en markanvisning ska genomföras. Markanvisning kan ske som en direktanvisning, genom ett anbudsförfarande eller som ett tävlingsförfarande.

Direktanvisning

En direktanvisning innebär att ett markområde anvisas till en intressent utan att tilldelningen föregåtts av jämförelseprocess där flera förslag inhämtas och utvärderas. Markanvisning genom en direktanvisning kan ges i något av följande fall:

• Där det inte uppfattas föreligga något behov av ett anbuds- eller tävlingsförfarande
• För ett markområde som tidigare varit aktuellt för anbudsförfarande eller tävling men där inget markanvisningsavtal kunnat skrivas.

• Den aktuella intressenten är intressant för kommunen av annat skäl. Det kan exempelvis handla om att intressenten presenterat en intressant idé för bebyggelse, då intressenten i stor utsträckning har en sådan verksamhet som önskas inom ett visst område, möjliggöra särskilt prioriterade projekt i syfte att säkerställa behovet av kommunal service eller etablering av företag av särskild vikt för näringslivet.

Efter inlämnat förslag tar kommunen ställning till materialet och om kommunen finner förslaget intressant inleds en markanvisning genom upprättande av markanvisningsavtal.

Vid en direktanvisning kommer vissa krav ställas på intressenten för att säkerställa genomförandet, exempelvis vad gäller tid för byggnation och genomförandet samt avtalsvillkor om kostnadsfördelning för genomförandet av en eventuell detaljplan.

Anbudsförfarande

Där kommunen själv ser möjligheter till en lämplig utbyggnad av ett markområde kommer en anbudsförfrågan sammanställas och presenteras på kommunens webbplats för varje givet markområde. Information om nya anbudsförfrågningar skickas också ut till de intressenter som tidigare anmält intresse för markanvisningar inom kommunen. På webbplatsen presenteras information om området och de villkor som gäller för markanvisningen.

Intressenter får lämna in sina anbud enligt de villkor och tidsramar som förfrågningsunderlaget ställer upp. Kommunen utvärderar därefter inkomna anbud och gör ett val av intressent utifrån villkoren i anbudsförfrågningen samt kommunens gällande styrdokument. Därefter inleds markanvisningsprocessen genom att teckna ett markanvisningsavtal med den eller de intressenter som valts ut.

Tävlingsförfarande

Kommunen kan i speciella fall genomföra markanvisning genom en markanvisningstävling. Detta kan bli aktuellt där aktuellt markområde anses vara extra attraktivt eller där en viss gestaltning är önskvärd.

I dessa fall är inte markområdet alltid detaljplanelagt då gestaltning och val av arkitektur på området kan ses som en del av tävlingen.

Markanvisningstävlingar sammanställs och presenteras på kommunens webbplats för varje markområde. Information om nya markanvisningstävlingar skickas också ut till de intressenter som tidigare anmält intresse för markanvisningar inom kommunen På webbplatsen finns information om området och villkor för markanvisningen.

Intressenter får i en markanvisningstävling lämna in mer detaljerat material än vid ett anbudsförfarande.

Kommunens jurygrupp gör ett första urval av inkomna förslag och därefter ges berörda intressenter möjlighet till att ytterligare specificera förslaget. I nästa steg väljer kommunens jurygrupp ut det eller de bästa förslagen som erbjuds markanvisning. Markanvisningsavtal skrivs därefter med den eller de intressenter som valts ut.

Allmänna villkor för markanvisning

• En markanvisning kan återtas under den avtalade tiden om det uppenbart framgår att intressenten inte avser eller kan genomföra projektet enligt de givna regler som anges i markanvisningsavtalet. En återtagen markanvisning enligt dessa kriterier ger inte intressenten rätt till ersättning för dess nedlagda kostnader eller rätt till anvisning av ny mark.

• Om det under den avtalade anvisningstiden framgår att projektet enligt markanvisningsavtalet inte är genomförbart ska kommunen och intressenten bära sina egna nedlagda kostnader för projektet om inte annat Intressenten får inte en ny markanvisning som kompensation för ej genomförbart projekt.

• Kommunen säljer inte mark för spekulativa syften eller för ändamål som inte innebär någon ny byggnation, exempelvis solcellsanläggningar eller batterilager.

• Om markanvisningen sägs upp av intressenten, upphör på grund av att projektet inte är genomförbart eller sägs upp av kommunen med hänsyn till att intressenten inte avser eller kan genomföra projektet ska intressenten återställa markområdet till ursprungligt skick. Ursprungligt skick är fastställt vid tidpunkten för tecknandet av markanvisningsavtalet.

• Kommunen upplyser intressenten om kända förutsättningar kring områdets beskaffenhet och läge innan avtal tecknas så att intressenten så långt som möjligt är medveten om de förhållanden som kan inverka på exploateringens genomförande och kostnader både under anvisningstiden och i efterföljande projekterings- och genomförandefas. Intressentens undersökningsplikt enligt Jordabalken kvarstår dock.

• En markanvisning får inte överlåtas utan kommunens skriftliga godkännande. Detta gäller även överlåtelse till närstående. En överlåtelse av en markanvisning beslutas av Kommunledningsutskottet.

• Vid tilldelning av markanvisning tas hänsyn till intressentens ekonomiska stabilitet, kompetens och långsiktiga intresse att genomföra projektet. Hänsyn tas även till hur tidigare markanvisningar genomförts.

• Kommunen strävar efter mångfald i tilldelningen av
• Ett markanvisningsavtal ger intressenten rätt att under anvisningstiden fritt få genomföra och bekosta de nödvändiga undersökningar som behövs för projektets Dock tillåts ingen form av markarbeten eller utfyllnad.
• När intressenten uppfyller kraven i markanvisningsavtalet, bygglov beviljats och startbesked har getts överlåts markområdet genom köpeavtal och intressenten kan där efter söka lagfart på fastigheten.

Säkerställande av genomförande och uppföljning av projektet

För att säkerställa projektets genomförande så ingår vissa villkor i köpeavtalet. Arvika kommun kräver bland annat att byggnation ska vara genomförd och slutbesked ska ha getts för ändamålet inom två år från tillträdesdagen. Detta krav förenas alltid med vite. Kommunen kan medge förlängning av tidsfristen för genomförd byggnation i enskilda fall där det bedöms skäligt utifrån projektets förutsättningar.

Köpeavtalet kan även innehålla viten kopplat till att byggnationen utförs på det sätt som parterna överenskommit i köpeavtalet, exempelvis i form av gestaltning. Vitesbelopp som skrivs in i avtalen ska vara så högt att de motverkar ett avtalsbrott från intressentens sida.

Markanvisningsavgift

Markanvisningsavgift ska betalas för att täcka Arvika kommuns kostnader i samband med markanvisningen och för att försäkra kommunen om att intresset är seriöst. Markanvisningsavgiften är ett fast belopp på 25 000 kronor och ska betalas senast 30 dagar efter undertecknande av markanvisningsavtalet. Vid eventuell förlängning av markanvisningsavtal ska ingen ny markanvisningsavgift betalas.

Avgiften avräknas från köpeskillingen när marköverlåtelsen fullbordas. Kommunen har rätt att behålla avgiften om marköverlåtelsen inte fullbordas.

Markprissättning

En kommun har relativt stor frihet att bestämma till vem kommunal mark ska säljas. Kommunen har däremot att beakta Kommunallagen (SFS 2017:725) och EU:s statsstödsregler när det gäller prissättningen av marken. Reglerna innebär att kommunen inte får sälja mark till ett pris som ligger under marknadsvärdet. Om en försäljning sker till underpris kan det strida mot Kommunallagen och anses som ett särskilt stöd till näringsidkare eller betraktas som ett olovligt statsstöd enligt EU- rätten.

Arvika kommuns markförsäljning sker därför alltid till marknadsmässiga priser. Vid direktanvisning eller i andra fall där marknadsvärdet är osäkert ska priset baseras på en oberoende värdering.

Vid anbuds- och tävlingsförfarande ska bästa förslag anvisas markområdet utifrån de förutsättningar och kriterier som angetts i underlaget.

Vid anbudsförfarande eller tävlingsförfarande kan markpris vara en del av utvärderingen. Kommunen kan i dessa fall ange lägsta markpris. Prekvalificering med anbud på markpris kan även tillämpas vid ett tävlingsförfarande.

En utgångspunkt för försäljning av kommunens mark är att försäljningspriset ska täcka de utgifter som finns för inköp av mark, framtagande av detaljplan samt utbyggnad av gator och allmänna platser. Markpriset bestäms i kronor per kvadratmeter Bruttoarea (BTA) eller kronor per kvadratmeter tomtareal.

Tillkommande anslutningsavgifter för exempelvis vatten, avlopp, dagvatten, el, fiber och fjärrvärme ingår inte i markpriset utan ska betalas separat av intressenten till respektive leverantör.

Riktlinje för hantering av föroreningar vid försäljning av mark

Arvika kommun har som målsättning att sälja ren mark genom att kända markföroreningar saneras innan marken säljs. Kommunen svarar dock inte för kostnader avseende hantering av massor med viss föroreningshalt som i samråd med miljötillsynsmyndigheten bedöms kunna vara kvar på fastigheten utifrån planerad markanvändning. Sanering sker i förekommande fall i kommunens egen regi utifrån planerad markanvändning och enligt miljötillsynsmyndighetens anvisningar.

Avfall såsom exempelvis tegel, betong, trä och metall betraktas inte som en förorening och avlägsnas därför inte av kommunen.

Köparen har ett ansvar att undersöka fastigheten innan köpet, oavsett om fastigheten misstänks vara förorenad eller inte.

Köpeavtal med näringsidkare ska alltid innehålla en friskrivning där köparen bland annat förbinder sig att inte göra gällande krav mot kommunen på grund av dolda fel inom fastigheten. Friskrivningen innebär bland annat att Arvika kommuns ansvar enligt 10 kap. 3 § Miljöbalken (SFS 1998:808) angående kostnader för avhjälpande av eventuella markföroreningar avtalas bort i samband med köpet. Kommunen bekostar eller utför därför ingen sanering eller andra åtgärder inom en fastighet efter att köpeavtal har ingåtts.

Intresseanmälan

Arvika kommun välkomnar alla intressenter som är intresserade av en markanvisning att ta kontakt med kommunen och lämna en intresseanmälan. Att intressenter själva är aktiva och kommer med förslag och idéer kan i vissa fall möjliggöra en direktanvisning.

Intresseanmälan skickas på e-post till arvika.kommun@arvika.se eller på post till adressen: Arvika kommun, 19. Samhällsbyggnad, 671 81 Arvika.

Om intresseanmälan är en förfrågan om att få information om eller delta i kommande markanvisningar registreras intresseanmälan. Arvika kommun skickar löpande ut information om kommande markanvisningar till de intressenter som anmält intresse.

Innehåller intresseanmälan ett önskemål om ett specifikt markområde är utgångspunkten att du som intressent ska kunna få svar på förfrågan inom tre månader från det att din intresseanmälan är komplett. För att intresseanmälan ska anses komplett ska den innehålla uppgifter om:

• Företagets organisation och historik
• Kontaktpersoner och firmatecknare
• Senaste årsbokslut
• Handlingar som beskriver förslaget (t.ex. situationsplan, tidplan byggnadsvolymer, upplåtelseformer, utformning, parkeringslösning m.m.).
• Redogörelse för olika tekniska frågor
• Affärsidé samt hur exploateringen ligger i fas med kommunens vision
• Eventuella referensobjekt