Exploateringsavtal

Antagen av Kommunstyrelsen den 13 maj 2025, § 104

Utgångspunkter och syfte

Exploateringsavtal används för att reglera ansvar för genomförande av en detaljplan. I Arvika kommun tecknas exploateringsavtal mellan kommunen och en byggherre eller fastighetsägare i samband med detaljplaneläggning av mark som inte ägs av kommunen. En byggherre eller fastighetsägare kallas i denna riktlinje fortsättningsvis gemensamt för ”exploatör”.

Kommunens kostnader för utbyggnad av allmänna platser och tillhörande anordningar finansieras av de exploatörer som har nytta av detaljplanen. Den exploatör som tar initiativ till en planläggning står för den ekonomiska risken för planarbetet eftersom kommunen varken får eller kan ge ett löfte om att en detaljplan får laga kraft.

Riktlinjerna ska syfta till en förståelse om Arvika kommuns process kring exploateringsavtal samt bidra till en ökad tydlighet och transparens om innehållet i exploateringsavtalet. Detta ska medverka till att en mångfald av exploatörer kan genomföra projekt inom kommunen där exploateringsavtal ingår. Riktlinjerna är därmed ett viktigt verktyg för att uppnå Arvika kommuns vision ”Ett Arvika som glöder”.

Riktlinjerna syftar även till att uppfylla lagkravet i 6 kap. 39 § Plan- och bygglagen (SFS 2014:900, fortsättningsvis förkortad som PBL) och ska redovisa ställningstaganden för hur Arvika kommun arbetar med frågor som rör exploateringsavtal.

Riktlinjerna är vägledande för samtliga exploateringsavtal inom kommunen samt i tillämpliga delar för genomförandeavtal som liknar ett exploateringsavtal. Riktlinjerna får i enskilda fall frångås om det krävs för att säkerställa genomförandet av en detaljplan på ett ändamålsenligt sätt och det finns särskilda skäl för avvikelsen.

Ett Arvika som glöder

Arvika kommuns vision inspirerar och pekar ut de kvaliteter som är viktiga för Arvika in i framtiden och för att bli en attraktivare kommun. Visionen konkretiseras i kommunens strategiska plan som innehåller strategiska mål och strategier i fyra olika områden:

• Invånare
• Medarbetare
• Tillväxt och utveckling
• Miljö och klimat

Definition

Ett exploateringsavtal är ett avtal om genomförande av en detaljplan. Avtalet tecknas mellan kommunen och en exploatör och avser mark som inte ägs av kommunen. Innebörden och definitionen av begreppet exploateringsavtal framgår närmare av 1 kap. 4 § PBL.

Lagstiftningen genom PBL begränsar vad ett exploateringsavtal får innehålla. Parterna blir bundna av avtalet så fort avtalet är undertecknat och beslutat hos respektive part. Eventuellt tvist om tolkningen eller tillämpningen av ett exploateringsavtal avgörs av allmän domstol.

Vad regleras i exploateringsavtal i Arvika kommun?

I exploateringsavtalet regleras parternas ansvar för finansiering och utförande av allmänna platser, anläggningar för vatten och avlopp (VA) samt de andra åtgärder som är nödvändiga för genomförandet av detaljplanen.

Exploateringsavtalet reglerar ett avgränsat geografiskt område inom vilket åtgärder för den planerade exploateringen behöver utföras. Detta område kallas för exploateringsområde och avgränsningen av området beror på omfattningen av åtgärder som måste genomföras kopplat till detaljplanen.

Exploateringsområdet kan därför vara detsamma som planområdet men kan också utgöras av flera detaljplanområden, en del av detaljplaneområdet, eller omfatta delar som ligger utanför detaljplaneområdet.

Innehållet i exploateringsavtalet ska anpassas så att det i varje enskilt fall ger förutsättningar att på ett ändamålsenligt sätt genomföra detaljplanen.

Innehållet i avtalet kan därmed variera beroende på vilket projekt som berörs. Inom ramen för exploateringsverksamheten i Arvika kommun kan exploateringsavtalet bland annat reglera:

• Parternas åtaganden och ansvarsfördelning
• Exploateringsområdets avgränsning
• Marköverlåtelser
• Finansiering för utbyggnad av anläggningar
• Etappindelning och tidplan
• Fördelning av utgifter och inkomster för exploateringens genomförande
• Ekonomisk garanti/säkerhet för avtalets fullföljande
• Medfinansieringsersättning avseende regional och statlig infrastruktur
• Gestaltningsprinciper
• Överlåtelse av avtalet
• Frågor av administrativ karaktär

Gällande marköverlåtelser så reglerar exploateringsavtalet samtliga villkor för de överlåtelser som behöver göras mellan kommunen och exploatören. Det är oftast aktuellt med överlåtelse av mark som behövs för att tillgodose behovet av allmänna platser samt kommunens behov av kvartersmark för allmänt ändamål, exempelvis pumpstation, vård eller skola.

Exempel på ytterligare frågor som kan behöva regleras är hur allmänna platser ska vara utformade, vem som ansvarar för hantering av markföroreningar och flytt av ledningar, skydds- och säkerhetsåtgärder under byggnationstiden, kontroller och garantier för exploatörens åtaganden, vem som ska ansöka om och bekosta nödvändiga lantmäteriförrättningar samt förfarande vid eventuella tvister som rör avtalet.

Gestaltningsprinciper kopplas till exploateringsavtalet i de fall sådana finns framtagna för utbyggnaden av detaljplanen. Genom hänvisning i exploateringsavtalet kan även andra för projektet relevanta politiskt beslutade styrdokument bli en del av avtalet.

Vad regleras i planarbetsavtal?

När en detaljplan behöver tas fram ska exploatören ansöka om planbesked hos kommunen. I samband med positivt planbesked tecknas planarbetsavtal. I planarbetsavtalet åtar sig exploatören att stå för kostnaderna för detaljplanen inklusive nödvändiga utredningar.

Exploatören står därmed för den ekonomiska risken för detaljplanearbetet. Kommunens översiktsplan samt vid tidpunkten för planarbetet gällande styrdokument ligger till grund för framtagandet av detaljplanen.

Kostnaden för kommunens arbete med detaljplanen ska beräknas enligt den taxa kommunfullmäktige antagit. Externt utförda utredningar bekostas oftast direkt av exploatören. Kostnader för externt utförda utredningar som kommunen upphandlat vidarefaktureras till exploatören utan administrativt påslag.

När tecknas exploateringsavtal

När detaljplanering sker på mark som inte ägs av kommunen tecknas oftast exploateringsavtal kopplat till planen. Bland annat i de fall detaljplanen innehåller något av följande:

• Komplexa genomförandefrågor
• Behov av överlåtelse av mark för allmän plats eller byggnad
• Behov av att reglera ekonomiska åtaganden som inte finansieras av kommunala taxor

I exploateringsavtal regleras marköverlåtelser för de områden som enligt detaljplanen behövs för att tillgodose behovet av allmänna platser.

Utöver det ska avtalet reglera finansiering av anläggandet av gator, vägar, parker och andra allmänna platser samt anläggningar för vattenförsörjning och avlopp som är nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.

Vid exempelvis mindre ändringar i en befintlig detaljplan som endast innebär begränsade kommunala åtaganden för allmän plats eller VA- anläggningar krävs inte alltid att ett exploateringsavtal ingås. Åtgärden kan i dessa fall hanteras genom planuppdraget och planarbetsavtal. Arvika kommun gör en avvägning om exploateringsavtal ska tecknas eller inte i samband med respektive detaljplanearbete.

Huvudmannaskap

Huvudregeln vid planläggning med detaljplan är att kommunen är huvudman för allmän plats, vilket innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad och framtida drift av allmänna platser och anläggningar. Exploateringsavtal ska alltid tecknas när detaljplanen har kommunalt huvudmannaskap och innebär åtgärder på allmän plats som ska bekostas av exploatören.

Kommunen kan även besluta att det inom detaljplanen ska vara enskilt huvudmannaskap om det finns särskilda skäl för det.

Vid enskilt huvudmannaskap är det i stället fastighetsägarna i området som gemensamt ansvarar för att bygga ut de anläggningar som krävs och den framtida förvaltningen av anläggningarna.

Därmed finns inte behovet av att säkra kommunens tillgång till mark för allmän plats och inte heller behovet att på samma sätt som vid kommunalt huvudmannaskap säkra finansiering för utbyggnation. Det innebär att exploateringsavtal inte alltid behöver tecknas vid enskilt huvudmannaskap. I vissa fall kan det dock ändå vara lämpligt. Det kan exempelvis vara i syfte att:

• Reglera och tydliggöra exploatörens ansvar för att vidta och bekosta nödvändiga åtgärder för att inrätta gemensamhetsanläggningar.
• Säkerställa genomförandet av anläggningar på allmän plats som är kritiska för att detaljplanen ska kunna genomföras samt reglera frågor om ekonomisk säkerhet kopplat till detta.
• Reglera ansvarsfördelningen när även kommunen är markägare eller exploatör inom området.
• Reglera ansvar för åtgärder på allmän plats utanför detaljplaneområdet som inte är utlagt med enskilt huvudmannaskap.
• Eventuella andra åtaganden som är nödvändiga för exploateringen och därför behöver regleras i avtal.

Övergripande principer för åtaganden och kostnader

Arvika kommuns principer för vilka åtgärder, åtaganden och kostnader som regleras i exploateringsavtal utgår från den praxis som anger att den eller de exploatörer som har nytta av ny planläggning även får bekosta de åtgärder som är nödvändiga för att genomföra planen.

Bestämmelserna i PBL om gatukostnader ger kommunen rätt att besluta om att fastighetsägarna i ett område ska bekosta åtgärder avsedda att tillgodose ett områdes behov av allmänna platser. Kostnaderna ska då fördelas efter vad som är skäligt och rättvist. I stället för att använda gatukostnadsbestämmelserna regleras frågorna i ett exploateringsavtal mellan kommunen och exploatören.

Exploateringsersättning

När kommunen är huvudman för allmän plats ska utförandet av allmänna platser och anläggningar ske enligt kommunens krav på standard och utformning på gator, vägar, parker och annan allmän plats. Dessa krav ska framgå av exploateringsavtalet och utgår från kommunens gällande styrdokument.

Kostnaden för utbyggnad av de anläggningar och platser som hör till exploateringsområdet och är nödvändiga för detaljplanens genomförande ska bekostas av exploatören via exploateringsavtalet. Kommunens kostnader för att genomföra allmänna platser kan exempelvis bestå av:

• Kostnader för köp och inlösen av mark,
• Hantering av markföroreningar, arkeologiska utredningar och flytt av ledningar,
• Projektering och anläggande inklusive byggherrekostnader,
• Konstnärlig utsmyckning,
• Administrativa kostnader
• Kostnader för utbyggnad av anläggningar eller platser utanför detaljplaneområdet som är nödvändiga för detaljplanens genomförande.

Självkostnadsprincipen ska tillämpas, vilket innebär att exploatören ska betala de faktiska kostnaderna som kommunen haft för utförandet.

Åtagandet ska stå i rimligt förhållande till den nytta exploatören har av detaljplanen och får inte avse åtaganden om att bekosta byggnadsverk för vård, utbildning eller omsorg som kommunen har en skyldighet enligt lag att tillhandahålla.

I det fall flera olika exploatörer är inblandade i ett exploateringsområde ska kostnaderna för utbyggnad av allmän plats och allmänna anläggningar fördelas skäligt och rättvist mellan exploatörerna. Grunden för kostnadsfördelningen i exploateringsavtal ska principiellt följa vad som framgår av gatukostnadsbestämmelserna.

Etappvis utbyggnad

Med etappvis utbyggnad avses områden som berörs av ett planprogram eller en fördjupad översiktsplan men kan även tillämpas för allmänna platser och anläggningar som anges i strukturplan eller liknande. När detaljplanen avser ett steg i en etappvis utbyggnad kan kommunen begära ersättning av exploatören för åtgärder som vidtagits före exploateringsavtalets ingående om dessa är till nytta för detaljplanen.

På motsvarande sätt kan kommunen även begära förskottsreglering av planerade framtida investeringar.Det kan exempelvis gälla finansiering av en framtida trafikanläggning som även betjänar exploateringsområdet, till exempel en cirkulationsplats.

Ersättning för åtgärder vid etappvis utbyggnad kan även tas ut för områden som inte berörs av planprogram, fördjupad översiktsplan eller liknande. Dessa områden ska uttryckligen framgå av dessa riktlinjer. För närvarade finns inga sådana områden.

Medfinansieringsersättning

Medfinansieringsersättning tillämpas för statlig eller regional infrastruktur som kommunen har bidragit till att finansiera. Definitionen och innebörden av termen medfinansieringsersättning framgår närmare av 1 kap 4 § PBL.

I sammanhang då kommunen har eller kommer att bidra ekonomiskt till utbyggnation av statlig eller regional infrastruktur, exempelvis väg eller järnväg, kan kommunen ta ut dessa kostnader via medfinansieringsersättningar av exploatörer i samband med exploateringsavtalet. En förutsättning för uttagande av medfinansieringsersättning är, att infrastrukturen som avses bidrar till att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde. Infrastrukturen behöver inte vara nödvändig för att kunna genomföra den specifika detaljplanen däremot ska exploatörens totala åtagande i exploateringsavtalet bedömas vara rimligt i förhållande till dennes nytta av detaljplanen.

Arvika kommun har för avsikt att ta ut medfinansieringsersättning i samband med detaljplanläggning och tecknande av exploateringsavtal. När det blir aktuellt ska dessa riktlinjer kompletteras med uppgift om vilka områden samt vilken infrastruktur det omfattar.

Marköverlåtelse och ersättning

Mark eller annat utrymme som enligt detaljplanen ska utgöra allmän plats med kommunalt huvudmannaskap ska med stöd av PBL överlåtas till kommunen. Ersättning för marköverlåtelsen utgår till berörd fastighetsägare i enlighet med bestämmelserna i Expropriationslagen (SFS 1972:719, nedan förkortad ExprL). Alla kostnader kopplade till sådana marköverlåtelser ska bekostas av de exploatörer som har nytta av detaljplanen. Markförvärv för allmän plats kan därmed innebära en kostnad för exploatören.

Mark för allmän byggnad eller anläggning på kvartersmark kan lösas in av kommunen. Ersättning utgår i det fallet till berörd exploatör i enlighet med ExprL.

Innehåller exploateringsavtalet överlåtelse eller upplåtelse av kommunens mark till en exploatör ska sådan ske till marknadsvärde för att förhålla sig till kommunens skyldigheter enligt Kommunallagen (SFS 2017:725) och EU:s statsstödsregler. Marknadsvärdet ska i dessa fall bestämmas till det värde marken har när detaljplanen får laga kraft.

Andra kostnader och åtaganden som exploatören normalt ansvarar för

Exploatören bekostar de utredningar och markundersökningar som inte ingår i plankostnaden, men som är nödvändiga för genomförande av detaljplanen eller som underlag till exploateringsavtal.

Exploatören ansvarar för och bekostar alla åtgärder som krävs för byggnation på kvartersmark. Det kan gälla exempelvis:

• Marksanering, markförstärkning,
• Iordningställande av parkering,
• Att vidta bullerdämpande åtgärder,
• Flytt av befintliga ledningar,
• Arkeologiska

Exploatören ansvarar även för och bekostar alla anläggningar inom kvartersmark, inklusive anslutning till allmän plats och återställningsarbete vid utbyggnad av kvartersmark. Exploatören står för förrättningskostnader för de lantmäteriåtgärder som krävs för att genomföra detaljplanen, kommunen kan ansvara för att ansöka om lantmäteriförrättning om det bedöms lämpligt.

Det åligger exploatören att ta reda på, ansöka om och bekosta alla tillstånd som krävs för att exploatören ska kunna genomföra utbyggnad i enlighet med detaljplan, exempelvis marklov och bygglov. Samtliga avgifter som tillkommer för exploateringen på kvartersmark för anslutning av vatten, avlopp, el, fjärrvärme och annan infrastruktur bekostas av exploatören. Inom verksamhetsområde för allmän VA-anläggning tas kostnaderna normalt ut enligt vid varje tid gällande taxa när förbindelsepunkt upprättats av kommunen.

För allmänna platser där det är enskilt huvudmannaskap inrättas gemensamhetsanläggningar enligt Anläggningslagen (SFS 1973:1149). I denna lag finns bland annat bestämmelser om anläggande och underhåll av vägar och andra allmänna platser som har enskilt huvudmannaskap. Exploatören ansvarar för att vidta och bekosta nödvändiga åtgärder för inrättande av nya gemensamhetsanläggningar och för eventuella omprövningar av befintliga anläggningar.

Säkerhet och överlåtelse

Kommunen har rätt att i exploateringsavtalet ställa krav på säkerhet för exploatörens åtaganden i exploateringsavtalet. Säkerhet kan ställas i form av inbetalning i förtid, bankgaranti, moderbolagsborgen eller annan säkerhet som bedöms som godtagbar av kommunen. Storleken på säkerheten ska motsvara exploatörens finansiella åtagande enligt exploateringsavtalet.

Vid behov kan vite ingå i exploateringsavtal för att säkerställa villkor för exploatörens åtaganden.

Exploateringsavtal får inte överlåtas till annan utan kommunens skriftliga godkännande. Arvika kommun kan komma att medge överlåtelse av exploateringsavtal till sådan part som förvärvat en exploatörs fastighet som ingår i exploateringsområdet förutsatt att den nya fastighetsägaren kan lämna godtagbar säkerhet samt att kommunen i övrigt bedömer den nya ägaren som en lämplig avtalspart.

Handläggning av exploateringsavtal

Under arbetet med en detaljplan ska berörda parter informeras om kommunens avsikt att ingå exploateringsavtal och konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av exploateringsavtal.

Processen med att ingå ett exploateringsavtal sker parallellt med framtagandet av detaljplanen. Exploateringsavtalets huvudsakliga innehåll ska framgå av planbeskrivningen till samrådet och avtalet ska vara tecknat mellan kommunen och exploatören innan kommunen beslutar om att anta detaljplanen.

I fall där det är särskilt viktigt att komma överens om övergripande principer för genomförandet av en detaljplan i ett tidigt skede kan ett föravtal till exploateringsavtalet, här kallat avsiktsförklaring, tecknas mellan exploatören och kommunen. Avsiktsförklaringen kan bland annat innehålla övergripande principer för hur kostnader för utbyggnad av allmän plats ska fördelas mellan olika parter samt principer för hur marköverlåtelser avses genomföras. Exempel på när avsiktsförklaring kan tecknas är då både kommunen och en exploatör äger mark inom samma detaljplan, eller när detaljplanen väntas innehålla särskilt viktiga åtgärder inom allmän plats eller annan infrastruktur som behöver finansieras av exploatören. Även i de fall där en avsiktsförklaring ingås ska ett exploateringsavtal tecknas innan kommunens beslut om antagande av detaljplanen.

Arvika kommuns samhällsbyggnadsfunktion ansvarar för handläggning av detaljplan, planarbetsavtal, exploateringsavtal och avsiktsförklaring.

En förutsättning för att ett exploateringsavtal ska bli giltigt är att aktuell detaljplan får laga kraft samt att behörig beslutsinstans inom kommunen godkänner avtalet genom beslut som får laga kraft.